#我在百度有个家#
(资料图)
深圳的二手楼市现在有一个说法:没有卖不出去的房子,只有降不完的价格。
真不是开玩笑,如果你有中介朋友,翻开中介们的朋友圈,会发现不是在推销新盘优惠、就是在推销低于指导价的二手房源。
二手市场这情况,搞得买家和卖家都很焦虑。
卖家生怕自己割肉割太多;
买家生怕自己抄底抄到了半山腰。
买家和卖家焦虑的共同根源,本质上还是因为缺乏对这个市场的了解。
要想解决焦虑,我觉得大家得搞清楚当下市场一个很重要的指标——
议价空间
所谓议价空间,简单理解就是——
业主一开始喊出的挂牌价,要降价多少才会有买家愿意接盘?
01
豪宅,也要降价卖?
豪宅是深圳楼市的风向标,我整理了南山和福田几个豪宅板块最近的成交记录,发现买卖双方议价之后的降价率比较割裂。
一部分豪宅成交,降价率在2%-3%左右;
一部分成交的降价率能达到10%以上。
而且这两类豪宅特点差异很明显
降价率10%以上的豪宅房源,有两个特点。
第一是户型面积会更大、总价更高;
第二是成交周期更长。
降价率只有2%-3%的豪宅房源,特点刚好相反,户型面积相对较小,成交周期也很短。
这说明即便是在深圳的豪宅市场,总价太高的大户型,想要尽快出手,也得大降价,买家的议价空间很大。
相比较来说,豪宅地段的小户型业主会更有主动性,不需要降价太多,就能出手。
02
中心城区的老小区,降价多少?
核心区的老小区比较多,这些小区的平均议价空间相比豪宅要大得多。
我上面表格中选取的成交小区全都是2000年之前入住的小区,简而言之全都是楼龄超过23年的老小区。
从图中的数据当中大家可以看出来,核心区的老小区降价率跨度很大,降价率可以从1%直接跨到32%。
但仔细观察可以发现,老小区中80-100平面积的房源,降价率普遍在1-4%之间;
而小面积房源的降价率相对而言会更大,降价率普遍在7%-10%之间。
比如旭飞华达园的一套38平户型,降价率10.5%;
怡泰大厦一套51平户型,降价率18.5%。
百花片区的百花园一套50平房源,即便有好学位的支撑,业主最后也得降价9%。
不难看出,现在深圳二手老破小的业主非常弱势。
老破小传统的学位价值以及低价优势,现在一个被大学区政策肢解、一个被关外的新盘价格挤压。
本来买家议价的主动权就很大,老破小的价值还在贬值,所以老破小不仅是降价率更高,连成交周期也越来越长。
因此,即便是买中心区楼龄20年以上的老破小区,也要记住一点:
宁可老破大,不要老破小。
03
关外的网红片区,都得大降价?
看完核心区的,再来看看关外那些过去房价上涨非常猛的网红片区。
我选择了宝安、龙华、光明和龙岗四个区的网红板块,这些板块在房价上涨期二手房价至少都经历过10%的涨幅。
西部的宝安和光明,最近的成交房源整体降价率比较高。
宝安的宝中和碧海,小区降价率都在6%-7%之间,光明深房传麒山也有一套房源业主直接降价了37.5%才成交。
西部毕竟之前是猛涨,所以业主心态还是偏高一些。
一开始挂牌价就会更高,但是挂高了买家也不买账,所以最后降价率往往要高一些才能促成成交。
当下买这些片区的房子,议价空间很大。
与西部的区域相比,北边的龙华和东部的龙岗相对而言降价率低一些,小区的降价率在4%-6%左右。
另外值得注意的是,在我统计的过程中,我发现关外网红板块中,次新小区盘成交很少。
现阶段的市场,次新盘的挂牌价普遍很高,业主割肉的意愿也比其他小区的业主更小,再加上现在的新盘价格低,买家购买次新盘的动力也越来越小。
04
边缘地段,成交出乎意料?
最后统计的是关外的边缘地段。
我选取了宝安的松岗、龙华的观澜、龙岗的平湖、坪地以及坪山作为深圳边缘板块的代表
让人很意外,这些片区业主的成交降价率并没有我想象的那样高,虽然也有降幅比较大的房源,但是多数房源的降价幅度在4%-6%左右,和那些关外的网红片区相比差不多甚至还低一些。
从业主一开始的挂牌价来看,边缘地段的业主挂牌价相对来说不会那么高。
毕竟业主都知道自己的房子地段没有什么优势,也知道接盘的买家多数是买不起更好地段的刚需,所以为了成交一开始的姿态都摆得比较低,最后成交价格相比一开始的挂牌价,相差就不会太大。
05
总结一下整体的情况吧。
1.深圳的豪宅成交价格其实并没有大家想象的那样稳固。
大户型豪宅,业主和买家之间的议价空间其实挺大的。
而且大伙要知道我上面展示的还只是一部分豪宅的成交,深圳豪宅还有很大一部分成交是富人之间的私下交易,并不会显示数据,所以这一部分成交的议价空间可能还会更大。
2.关内中心区的那些老小区,分化很明显。
老破大想要成交难度稍微小一些,老破小想卖出去,业主得做好心理预期,如果真的想出售,一开始的标定价格不要太高,因为真的很难卖。
3.关外的片区中,靠近中心区的板块业主普遍需要降价6%-8%之后才能交易,而更边缘的板块只需要降价4%-6%。
对于深圳的业主,无论你是在核心区还是所谓关外的郊区,我的建议是放平心态、认清形势。
着急卖的业主,没有必要挣扎,该降多少就降多少,要知道现在的行情卖家做不了主;
不着急卖的话,可以先挂高一点,再慢慢降价吸引市场注意。
对买家而言,此刻的行情是最舒服的,但问题是选择越多,反而越不容易下手。